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El mercado inmobiliario en Dolores se mueve con lentitud y con una tendencia al alza en los precios medidos en dólares norteamericanos, a raíz de cinco factores:
1) la depreciación relativa del dólar frente al peso,
2) el cambio de relación entre disponibilidades de casas y terrenos
3) la alta demanda sobre casas de bajo valor como inversión para alquilar
4) el aumento del valor de construcción empujado por la mayor presión del costo laboral
5) negocios concretos realizados a un alto precio que se constituyen en referencia del resto del mercado.
1) Pese a que muchos bienes son transables en dólares y por tanto el valor relativo entre sí no cambia, los propietarios de las fincas más baratas (que pertenecen a un sector de la sociedad donde se compra, vende y cobra el sueldo o presta servicios en pesos) sienten la depreciación de sus bienes en la moneda americana y reajustan los valores. Por eso, casas de 10.000 dólares ya prácticamente no hay, y el piso -para una modesta construcción de techo de zinc, dos dormitorios, cocina y baño, en un barrio de calle Gadea al Este o calle Soriano al Oeste pasó a los 18.000 dólares.
2) En el imaginario popular un terreno siempre fue mucho más barato, y al encontrarse la mayoría de los actualmente disponibles en proyectos de fraccionamiento donde el precio final de venta alcanza los 9.000 dólares, la gente realínea sus precios agregándole a la estimación del suelo, un precio de 10.000 dólares por su finca, lo que le da también como resultado los 18.000 ya anotados.
3) Las casas de bajo valor son seguidas por los operadores inmobiliarios, pues cada uno dispone de una interesante cartera de entre 8 o 9 inversionistas (muchos de esos nombres posiblemente sean compartidos) que están a la caza de oportunidades de construcciones que son destinadas al alquiler.
4) El precio de construcción, si bien puede haber materiales que bajan por efecto de la baja del dólar, no desciende. Por el contrario en el interior del país crece, porque una fuerte actuación sindical contribuye a evitar evasión y a controlar más los salarios, reflejándose así el aumento en el costo final.
5) Lo expuesto anteriormente se confirma en algunos negocios efectivamente concretados. Por ejemplo en calle Puig cerca de Plaza Constitución se vendió una casa en unos 115 mil dólares americanos; y en el Barrio Sur una casa de buena construcción sobre la calle de tierra de 7ma paralela a Lavalleja donde pasan todos los camiones el propietario comercializó en 70.000 dólares.
Estas transacciones son de dominio público, y han generado un realineamiento general de los precios, al que ha contribuido-lamentablemente otro 6to factor: tasaciones en algunos casos excesivamente altas a cargo de escribanos o intermediarios, con el consiguiente semi-bloqueo del mercado.
Ese bloqueo es roto precisamente por los negocios como los apuntados en este informe.
Autor:
Freddy Planchón – freddyplanchon(arrob@)gmail.com
